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Réunion du 22 mars

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Réunion du 22 mars

Message par pguinet le Lun 23 Mar - 10:03

Bonjour,

Le 22 mars, une vingtaine de personnes se sont retrouvées au salon de thé Corne de Gazelle pour une réunion conviviale.

L'ordre du jour prévoyait un rapide tour de table, une formation aux organes et termes de la copropriété et une lecture commentée et contradictoire de l'ordre du jour de l'assemblée générale.

Le tour de table a montré qu'une très forte majorité des personnes présentes n'avait aucune expérience de la copropriété. Le point formation a donc été profitable.

Le parcours de l'ordre du jour de l'assemblée générale en plus des remarques déjà formulées sur le site a mis en avant les points suivants :

1/ Quid de la responsabilité du syndicat après l'assemblée générale alors que les parties privatives et communes n'ont pas été livrées ?

2/ Début de la validité du contrat de syndic ? (à modifier)

3/ Aurions nous intérêt à refuser la tenue de l'assemblée générale ?

Les actions suivantes vont être menées :

1/ une délégation des propriétaires, menée par M. Charlot, va prendre contact avec le syndic afin de lui faire remonter nos questions et interrogations.

2/ un contact va être pris avec des associations de copropriétaires afin d'obtenir un avis éclairé.

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Re: Réunion du 22 mars

Message par pguinet le Lun 23 Mar - 10:03

J'ai consulté la Chambre des Propriétaires http://www.chdp.asso.fr/ à laquelle j'ai adhéré à titre personnel pour cette résidence.

Leur position est que tant que nous n'avons pas effectué de réception, nous ne pouvons être tenus responsable. Par ailleurs, le syndic ne doit pas payer des factures sur la durée du chantier. Si c'était le cas, il faudrait lui en demander le remboursement. (cas extrême, ne pas approuver les comptes).

Pour la ChDP, nous n'avons pas d'intérêt à refuser la tenue de l'assemblée générale. Celle-ci permettra la mise en place des organes de fonctionnement de la copropriété. Il faudra simplement être vigilant aux dates des factures lors de la vérification des comptes.

J'ai par ailleurs contacté l'ARC sur ces mêmes questions et je suis dans l'attente d'un retour.
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Re: Réunion du 22 mars

Message par EVSMP le Lun 23 Mar - 17:49

Bonjour et merci pour votre récap'

Pourrait-il également être vu avec le syndic s'agissant de l'appel de charges....
(Ci-dessous un arrêt de la cour de cassation rendu récemment sur ce sujet).
Les charges ne peuvent être appelés seulement si le bien est achevé.

Emilie,
"Qu'en statuant ainsi, alors que l'acquéreur n'est tenu des charges de copropriété qu'à partir de l'achèvement des lots acquis et sans rechercher si les lots étaient achevés à la date d'exigibilité des charges, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision ;"

Paiement des charges

Arrêt de la Cour de Cassation :

REMARQUES La Cour de cassation ne s'était pas encore prononcée sur la question du point de départ du paiement des charges de copropriété pour l'acquéreur d'un lot en l'état futur d'achèvement. La difficulté vient de ce que la loi fixant le statut de la copropriété et la législation applicable à la vente d'immeuble à construire ne sont pas articulées entre elles. L'acquéreur devient propriétaire du sol et des constructions édifiées au moment de la signature du contrat et ensuite des constructions au fur et à mesure de leur édification et de leur paiement. Et, par application des articles 1 et 14 de la loi 65-557 du 10 juillet 1965, le syndicat des copropriétaires existe de plein droit dès que l'immeuble est bâti et que la propriété est répartie entre au moins deux lots. A quel moment l'acquéreur est-il tenu du paiement des charges de copropriété ? Par le présent arrêt, la Cour de cassation répond qu'il ne peut en être tenu avant l'achèvement de ses lots.

NB : précédemment la Cour d’Appel de Paris avait déjà indiqué que syndicat des copropriétaires n'est pas fondé à agir en recouvrement des charges communes afférentes à la période antérieure à l'achèvement (CA Paris 25-4-1997 : Loyers et copr. 1997 n° 269).

Cass. 3e civ. 22 janvier 2014 n° 12-29.368 (n° 46 FS-PBI), Antoine H.

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Statuant sur le pourvoi formé par :
1o/ M. A. H.,
2o/ Mme Michelle R., épouse H.,
domiciliés tous deux 47 rue des Moulins, 21000 Dijon,

contre l'arrêt rendu le 8 octobre 2012 par la cour d'appel d'Aix en Provence (4e chambre B), dans le litige les opposant au syndicat des copropriétaires résidence Altamira, dont le siège est 7 allée des Vergnes Esterel Parc, 06210 Mandelieu la Napoule, pris en la personne de son syndic la société Foncia Azur, dont le siège est 7 rue des Belges, 06150 Cannes,
défendeur à la cassation ;

Les demandeurs invoquent, à l'appui de leur pourvoi, les deux moyens de cassation annexés au présent arrêt ;

Vu la communication faite au procureur général ;

LA COUR, composée conformément à l'article R. 431-5 du code de l'organisation judiciaire, en l'audience publique du 3 décembre 2013, où étaient présents : Mme Fossaert, conseiller le plus ancien faisant fonction de président, Mme Masson Daum, conseiller rapporteur, Mme Feydeau, MM. Echappé, Parneix, Mmes Andrich, Le Boursicot, Salvat, Dagneaux, conseillers, Mmes Proust, Pic, M. Crevel, Mmes Meano, Collomp, conseillers référendaires, M. Charpenel, premier avocat général, Mme Berdeaux, greffier de chambre ;

Sur le rapport de Mme Masson Daum, conseiller, les observations de Me Blondel, avocat de M. et Mme H., de la SCP Nicolaÿ, de Lanouvelle et Hannotin, avocat du syndicat des copropriétaires résidence Altamira, l'avis de M. Charpenel, premier avocat général, et après en avoir délibéré conformément à la loi ;

Sur le premier moyen :

Vu les articles 1601-3 du code civil et R. 261-1 du code de la construction et de l'habitation, ensemble les articles 1er et 10 de la loi du 10 juillet 1965 ;

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Aix en Provence, 8 octobre 2012) rendu sur renvoi après cassation (3e civ., 10 février 2009, no 08-12.131), que la société Résidence Altamira (la société) a fait édifier un immeuble sur un terrain lui appartenant qu'elle a placé sous le régime de la copropriété et vendu par lots en l'état futur d'achèvement ; que par acte des 5 et 12 février 1975, M. et Mme H. ont acquis les lots 125 et 43 de l'immeuble dont la livraison était prévue le 31 août 1975 ; que la société a été condamnée par arrêt du 3 mars 1983 à délivrer les lots aux acquéreurs ; que le syndicat des copropriétaires de la résidence Altamira a assigné M. et Mme H. en paiement de l'arriéré de charges de copropriété ;

Attendu que, pour accueillir la demande, l'arrêt retient qu'un immeuble vendu par lots en l'état futur d'achèvement se trouve soumis au statut de la copropriété dès qu'il est pour partie habitable et qu'il appartient à deux copropriétaires au moins et que la défaillance du vendeur dans son obligation d'achever les parties privatives d'un lot n'exonère pas l'acquéreur de celui ci du payement des charges de copropriété ;

Qu'en statuant ainsi, alors que l'acquéreur n'est tenu des charges de copropriété qu'à partir de l'achèvement des lots acquis et sans rechercher si les lots étaient achevés à la date d'exigibilité des charges, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision ;

PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur le second moyen :

CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 8 octobre 2012, entre les parties, par la cour d'appel d'Aix en Provence ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Lyon ;

Condamne le syndicat des copropriétaires résidence Altamira aux dépens.

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Re: Réunion du 22 mars

Message par pguinet le Lun 23 Mar - 21:31

Concernant l'arrêté en question, le problème vient surtout du fait que le lot a été livré des années après les autres. Mais il fixe bien à partir de quand les charges sont dues.
Si les appartements sont livrés dans la même quinzaine, tout le monde paiera la même chose. On ne fera pas un prorata à la journée.
Dans notre cas, il y aura de toutes façons une régularisation à la fin de l'exercice comptable.
Le conseil syndical (et les copropriétaires le souhaitant) valide les comptes et s'assure que les factures payées portent bien sur la période postérieure à la livraison.
Une fois les comptes approuvées en assemblée générale, le syndic refait le détail des répartitions (quote-part due - provisions versées) et demande le complément ou rembourse le trop-perçu.
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suite réunion du 22 mars - le code de la copropriété

Message par HUG le Mar 24 Mar - 15:03

Bonjour à tous,

Suite à notre réunion et pour s'assurer de la légitimité de tenir une première assemblée de copropriété alors que l'immeuble n'est ni achevé ni livré, j'ai repris le code de la copropriété.
L'article 1 de la Loi du 10/07/65 stipule que le statut de la coproprieté s'applique aux immeubles "bâtis" (à interpréter comme achevés) ainsi la copropriété n'existerait pas pendant la période de construction. Toutefois il n'en va pas de même en cas d'édification d'un ensemble immobilier par "tranches". La cour de cassation retient dans ce cas que le statut de la copropriété est applicable à l'ensemble du programme, y compris en sa partie constituée de lots non encore bâtis, dès lors qu'un premier bâtiment est achevé et qu'il contient des lots appartenant à au moins deux personnes différentes.une clause du règlement prévoyant que le statut de la copropriété n'entrerait en vigueur qu'au fur et à mesure de l'achèvement des bâtiments serait illicite (cass.3e civ.30/06/1998).
Dés lors la désignation d'un syndic devient obligatoire (art 17 Loi 10/07/65) et une première assemblée se justifie pour ratifier la désignation du syndic. Je vous joins ci-dessous un lien sur l'objectif et le contenu d'une première AG :
http://www.syndic-solutions.fr/actualite.cfm/immeubles-neufs-la-premiere-assemblee-generale-de-copropriete.html
Vous constaterez que l'ordre du jour de notre AGO est strictement identique.
En tout état de cause, ne peuvent entrer dans les charges communes les dépenses à faire en vue de l'achèvement de l'immeuble (cass .3e civ 20/12/76) il s'agit des charges de construction et non de charges de copropriété (CA Paris 23ech A 17/2/86) le paiment incombe au constructeur.
Reste à déterminer comme le souligne Emilie, la date de perception des charges et leur exigibilité dans notre cas d'espèce.

Espérant avoir contribuée à éclaircir le débat,

Dominique

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Re: Réunion du 22 mars

Message par MCheap le Mar 24 Mar - 16:44

Bonjour,

1/ Quid de la responsabilité du syndicat après l'assemblée générale alors que les parties privatives et communes n'ont pas été livrées ?
=> Pour le moment aucune mis à part de constituer les "instances représentatives" de la résidence, désigner un syndic, élire un conseil syndical et de collecter des avances/provisions de charges afin de mettre en route les différents contrats à mettre en services et nécessaires au fonctionnement : eau, électricité, nettoyage, honoraires, contrat de syndic.

2/ Début de la validité du contrat de syndic ? (à modifier)
=> Effectivement les différents contrats doivent démarrer à la réception des parties communes par le syndic ainsi que le transfert de responsabilités.

De plus, je me suis entretenue ce jour avec M. Parot de Foncia Manago, il a confirmé ces points.

Cordialement,

Myline


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